居抜き物件を契約する前に確認したい6つのコト
内装や工事費用を大幅に抑えられることから、美容室や飲食店、歯医者、アパレルなど、どんなジャンルにおいても人気がある居抜き物件。
今回はいざ目ぼしい居抜き物件を見つけたら必ずチェックしてほしい6つのことをお伝えします。
①契約開始日はいつ？
美容室や飲食店等の居抜き物件の多くは、基本的には契約日＝家賃発生日となります。
マンションを借りるのと同様に物件によっては契約前にフリーレント期間がある場合も多いのでこちらは必ず交渉してみましょう。特に長年空いている物件などは、礼金等を減額してくれる可能性もあります。
②解約通知はいつまでに？
契約期間内に解約する場合は、何ヶ月か前に退去を伝えなければ解約金が発生してしまいます。
通常は保証金で相殺されるのですが、できる限り保証金が手元に残るようにしたいですよね。通常の場合 解約通知は２〜３ヶ月程度が普通ですが、これも交渉次第ですから是非交渉してみてください。
③解約時の引き渡し条件は？
賃貸物件の解約時の基本的な考えは「原状回復」。つまり借りた時と同じ状態に戻す必要があります。
スケルトン物件の場合は、内装を全て撤去して引き渡せば問題ないのですが、居抜物件の場合は内装が既にある状態での契約となりますので、契約によって異なります。
後々のトラブルを避けるためにも「スケルトンで引き渡すのか？」「内装の仕上げ、家具類、設備類はどこまで残せばよいのか？」「契約時点の内装の状態に戻せばいいのか？」など細かい場所まで契約書に記載しましょう。
④前借り主のリース契約はどうする？
前店舗が設備類をリース契約している場合もしばしばあります。通常の場合は、そのままリースも引き継ぐことになります。
ただしよほどデザインや価格などのメリットがない限り、リースを引き継ぐのはおすすめできません。手続きが煩雑になること、あくまで中古品であることなどが理由です。
リースを引き継がない場合、リース契約は前オーナーに解約してもらうようにしましょう。
もし引き継ぐ場合は、前借り主にリース代の滞納がないか確認することです。もし滞納があった場合は引き継いで契約する新借り主に支払い請求が来ます。
⑤使用用途が変わると申請が必要？！
居抜き物件の場合は少ないかもしれませんが、前の店舗と使用用途が変わる場合は「用途変更」が必要となる場合があります。
用途とは「飲食店」「サービス店舗」「物品販売店舗」「事務所」などに分類されます。
いずれにしても専門性が高いため建築基準法に詳しい不動産屋や、信頼できる内装工事会社に確認してください。
⑥工事範囲について
工事範囲は2種類に分かれています。
1つは貸主側で行う工事、そしてもう1つが借り主側で行う工事です。
店舗の内装の仕上げ類は借り主側で行うことになりますが、設備工事は物件によって異なります。誰がどの工事を行うかについての区分はA工事、B工事、C工事と呼ばれています。
こちらも貸主との交渉になりますので是非覚えておいて下さい。
これまで実際に美容室や飲食店などの設計施工にあたり多くの居抜き物件を担当してきました。一人一人のオーナー様のご意向に合ったアドバイスをさせていただきますので、気になる点ございましたらLargoまでお問い合わせ下さい。
